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2019年深圳楼市展望:是买房好时机但别期待房价

2019-01-25 13:11编辑:admin人气:


  有人把2018年楼市总结为“上半年天堂,下半年地狱”;也有人说2018年是楼市戏剧性的一年,因为“冒雨摇号抢房”、“5千万蹲”、“开发商高喊‘活下去’”、“村民拉横幅要求旧改”等事件都在这一年发生。

  在总结2018年市场情况时,深圳贝壳研究院院长肖小平用“先热后冷”来形容,这也是大部分人对2018年楼市最明显的感觉。

  上半年的整体成交情况还不错,二手房每个月的成交可以达到6000套以上,对中介来说,是一个比较好的生存状态。但是进入下半年之后,市场降温比较明显,8月份开始(“731新政”之后),月成交量在4000-5000套中间波动,是比较低的水平。

  对于下半年市场降温,她分析有两点原因:1.经济大环境的影响,大家对市场的信心普遍减弱,有一些城市即使没有像深圳一样出台731政策,楼市降温也降得很厉害;2.深圳731政策发布,这对深圳楼市造成了直接影响。所以整个下半年交易量下降得比较快。

  在蛇口资深经纪人任伟看来,2018年整体楼市情况对经纪人而言,比较难做。相对2017年和2016年,2018年的整个成交量缩水了一半左右。

  但在“731政策”之前,他也经历了一次前所未有的卖房体验。7月30日晚,一位购房者穿着睡衣跑到门店,说决定买之前看好的一套房。“当时这套房的市场价格是1500万,业主出价1600万,购房者居然没有还价就签了合同,那晚我们忙到凌晨3点才结束。”

  在总结、分析2018年楼市的同时,我们更关注接下来的2019年楼市将如何变化。为此,我们向深圳房地产专家们提出了大家特别关心的楼市5问,看看他们怎么说。

  对于2019年市场走向,深圳房地产行业专家的普遍看法是:2019年年初会持续2018年下半年情况,走下行通道;价格上会保持比较稳定的状态,如果政策松动,可能出现回暖,但一定不会大涨。

  在肖小平看来,对2019年一定要调低预期,这样才能保持乐观。如何调低预期?就是不要期待房价大涨。她认为,目前市场没有房价大涨的条件。

  在经济环境大好,每个人年终能发到大笔年终奖,高收入人群很多的情况下,购买力才会大增,市场才会形势大好。但目前现实情况不是这样的,目前大家收入都比较平稳,所以购买力也不会出现大的爆发。目前成交中位数(成交价的中间值)也是在下降的,这也充分说明我们的购买力是在下降的,我们得接受这个事实。

  如果一定要给出一个具体的预测数据,凤凰房产深圳站主编毛瀚民的回答或许能给出答案。在他看来,2019年整个市场将会落地回升,上下调整15%的区间。

  在他看来,多地的限购限贷政策在明年有望松动;一线城市刚需人群的购买力始终存在,如果刚需族进场买房的话,可能会促进房价上涨。

  2018年12月27日,“2019年贝壳研究院·全流通时代”峰会上,贝壳找房首席经济学家杨现领预测2019年的政策可能是中温放松。那么政策放松情况下,2019年是否是个买房好时机呢?

  深圳贝壳研究院院长肖小平:有刚需,该买还是得买,当然最好是量入为出,不要过高估计自己的支付能力。虽然整体市场可能导致购房成本降低,但是市场也是有分化的,有的房子价格可能在下跌或不跌,但是也存在另外一部分房子价格在上涨。所以购房者还是要基于自己的购买力和需求去做选择。

  深圳地产界资深评论员朱文策:现在来看,跌价多的新房可以考虑,熊市是淘盘的好时机。接下来的2-3个月,二手房价格也会继续向下波动,会出现不少笋盘,个别楼盘下跌30%甚至更多也有可能。另外房价波动是非常正常的事情,不要带着抄底的心态。

  深职院房地产研究所邓志旺:对于购房者而言,明年不排除国家进一步下调利率,来鼓励首套购房者购房,所以这是一个上车的好机会,市场上也会有更多的房源选择和价格上的优惠。

  深圳自媒体大V呆呆:调整期刚需一定不可以休息,谁也不知道谷底在哪里,有适合自己的房子,就上车。

  对于房地产税出台的问题,专家和行业大V们的意见高度一致,普遍认为明年不会出台。

  主要有两个方面的原因:1.在市场不是很好的情况下,推房地产税,不合时宜;2.房地产税比较复杂,涉及的细节问题比较多,立法程序也需要一段时间。

  朱文策指出,2018年房贷利率上浮了20%,2019年有机会回复到基准线,也有可能会出现一次降息。2017-2018主要是去杠杆带来了流动性紧缺,目前宏观经济下滑,需要适度放宽资金供应。

  无独有偶,肖小平也认为2019年利率下调很有可能。同时她也表示,降低利率大家肯定是拍掌称好,因为能降低购房者成本,但是下调利率从根本上并不能推动购买力,不会让原本一个不想买房的人因为银行利率降低而决定买房。

  关于楼市调控政策,主流声音是2019年调控不会比现在更加严厉。朱文策表示,除非房价再度翻头上涨,否则调控政策很难再收紧。当前房价管控思路已定,不涨不跌。而全国房价在国庆之后,事实上已经步入下行通道,更加确定明年政策逐步放松的预期。

  如果说2018年的政策是围绕“房子只住不炒”的调控精神来实施的,那么2019年的政策可能是中温放松,既不会大刺激,也不会过于紧张。房价方面,2019年楼市将趋于平稳,初期可能会维持2018年下半年楼市情况。

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