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随着澳洲住宅价格下跌是时候投资商业房地产了

2019-02-20 14:23编辑:admin人气:


  Domain预测2019年澳大利亚房地产市场增长放缓,然后在2020年出现温和反弹。澳大利亚房屋的中位数售价预计明年仅增长1%,而公寓可能仅增长2%。这提出了一个问题:随着住宅物业现在进入低迷状态,商业地产的前景是否更好?

  悉尼住宅领跌,比去年6月的销售中位数价格低7%。墨尔本住宅紧随其后,自12月市场高峰以来,中位数价格下跌了5.2%。

  Domain预测2019年澳大利亚房地产市场增长放缓,然后在2020年出现温和反弹。澳大利亚房屋的中位数售价预计明年仅增长1%,而公寓可能仅增长2%。

  但对具有升值潜力的资产的需求仍然很高。居民人口估计数据显示,未来五年将有130万婴儿潮一代达到退休年龄。

  年轻的澳大利亚人也热衷于购买房屋,或者至少投资一个房屋,因为它对于舒适的退休生活来说越来越重要。

  这提出了一个问题:随着住宅物业现在进入低迷状态,商业地产的前景是否更好?

  然而,鉴于商业房地产中建筑类型的多样性,有一些资产类型可能会逆转下行趋势。

  各种指标表明,当住宅物业蓬勃发展时,商业房地产市场也将普遍上涨。下图显示了两个信心指数的变化趋势,一个用于住宅房地产,另一个用于商业房地产。

  澳大利亚国民银行(NAB)住宅房地产指数反映了住宅市场的增长预期。对于商业,皇家特许测量师学会(RICS)制定了资本增长预期指数。

  国际货币基金组织也用这个指标来支持这一想法,即住宅和商业的增长趋势是一致的。

  每个指数均基于对商业或住宅房地产专业人士的调查。虽然对商业房地产的预期似乎有所提升,但住宅和商业方面的资本增长前景往往同步发展。

  这两个信心指数在2017年12月左右出现下滑,这与Domain数据显示住宅市场的增长在全澳达到顶峰是同一时期。

  住宅和商业房地产都有一些共同的增长动力。人口增长,就业增加和廉价信贷都是可以同时推高商业和住宅资产价值的因素。

  自2011年以来,储备银行已将现金利率降低了12倍,这主要是因为全球金融危机的爆发和矿业繁荣的结束。现金利率下降至1.5%,并且已经保持了2年。

  这是房地产繁荣的主要原因之一。更便宜的钱意味着人们能够获得更高价值的房屋和公寓。

  与此同时,商业市场也出现了类似的趋势。低现金利率意味着高水平的资本可用于提高商业房地产资产的价格。低利息还款也增加了对相对较低的租金收益率的容忍度。

  这可以解释为什么住宅和商业房地产的资本增长情绪在2016年和2017年之间仍然保持高位,因为现金利率达到历史最低水平。

  虽然预计房屋和公寓元将全面下降或降低增长率,但商业房地产环境仍有一些优势。

  试图将商业房地产评估为一个市场的问题在于商业地产在特征,规模和功能方面存在巨大差异。

  RICS商业地产监测机构强调了不同资产类型的增长预期的多样性。2018年9月的结果显示,商业房地产增长预期的综合指数为10,低于上一季度的17。这表明整体而言,该行业的增长预期并不高。

  然而,在对结果进行分类时,该指数的范围从写字楼指数的+33到零售指数的-23。不同资产类型的增长差异也体现在商业房地产的每个上市项目访问量中。

  工业房地产是抵御信贷紧缩和投资者需求疲软风暴的最佳资产。这在下面进一步详细探讨。截至9月份,工业房地产的每次上市访问量增加了31%,而零售业访问量则为负10%。

  零售物业前景疲弱并不令人意外,因为人们购买的商品较少,而去商店的次数也较少。澳大利亚统计局(ABS)的最新经济数据显示,自2011年12月以来,家庭消费的年度趋势增长低于平均水平。

  工资增长率低可能导致家庭消费增长率低。工资的年增长率在2017年创下了1.9%的历史新低,并在截至9月的一年中仅上升至2.3%。随着家庭寻求更多便利和更低价格,消费也越来越多地在网上进行。ABS的估计数据表明,10月份在线零售业占澳大利亚零售总营业额的5.9%。

  这些经济指标表明零售访问量减少,开设实体店的企业减少。这反过来又表明商店空间竞争减少,租金收益率和房产价值降低。

  然而,这使得大城市的仓库需求旺盛。随着住房市场的下滑,工业仓库越来越偏离住宅增长周期。随着网上购物的兴起,工业房地产,尤其是服务存储和分销的仓库,可能非常受欢迎。

  对美国商业市场的研究表明,存储和物流领域的很大一部分需求来自电子商务业务的增长。

  最新的建筑活动数据证明了对仓库建筑的需求。2018年6月季度见证了创纪录的11亿美元仓库建设。

  这得益于新南威尔士州超过6亿美元的仓库开工,零售商和其他企业在未来的Badgerys Creek机场附近建立。

  根据商业房地产专业人士的共识,工业房地产的另一个有趣增长动力是住宅房地产的快速发展挤占了工业仓库的空间,特别是在悉尼等地理位置受限的城市。随着工业用地的日益稀缺,租金收益率和工业产权需求正在上升。

  工业仓库对于发展中的城市非常重要,因为它们是当地生产,储存或分配货物所必需的。

  对于写字楼资产,关键指标是商业和劳动力市场表现,特别是在像澳大利亚这样的服务型经济体中。

  直到最近,业务表现看起来很强劲,开发商似乎看好写字楼市场。在悉尼和墨尔本尤其如此,办公室空置率仍然很低,办公室开发水平也很高。

  然而,行业专业人士认为办公室资产可能处于较低回报的风口浪尖,因为写字楼价格上涨导致租金收益率下降。

  截至目前为止,NAB商业信心指数从12下降至4,这是自2016年7月以来的最低水平。全职就业的年增长率,办公室空缺率的领先指标,也从2017年12月的峰值(3.9%)降至2018年10月的2.4%。

  住房市场也可能间接影响对办公空间的需求。随着悉尼和墨尔本房地产市场的下滑,预计家庭消费下跌将随之而来。

  减少商品和服务的消费可能导致更高的失业率,更低的招聘水平,从而最终减少悉尼和墨尔本办公空间的需求。

  越来越清楚的是,澳大利亚的住宅和商业房地产市场因可负担性限制,贷款条件收紧以及金融部门运营成本增加等使需求减缓。

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(来源:未知)

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